2022년 양도소득세율과 장기보유특별공제에 대해 알아보았음(장특)

양도소득세라는게 있음.
이게 뭐냐면 개인이 땅이나 상가, 주택등을 판매할때 차익을 보는 양도액에 세금을 부과하는 것을 양도소득세라고 함.

쉽게 말해서 내가 1억에 주고 산 집을 2억에 팔면 1억에 이득분에 세금을 부과하는게 '양도소득세'임

근데 이 양도소득세란것이 무조건 발생하는 건 아니고
조정지역이냐 아니냐,
얼마나 부동산을 보유했느냐
얼마나 실거주했느냐에 따라 달라짐.

또한 오히려 양도했는데 손해가 발생하거나, 이득이 없으면 이 세금은 발생하지 않음.

양도소득세율

양도소득세율은 아래와 같음

과세표준(세율)로 보면 된다

______________________________________
1,200만원 이하(6%)
4,600만원 이하(15%)
8,800만원 이하(24%)
1억5000만원 이하(35%)
3억원 이하(38%)
5억원 이하(40%)
10억원 이하(42%)
10억원 초과(45%)
______________________________________

양도소득세율의 개념만 보면 내가 집을 팔아서 10억원 초과되는 이득을 보면 거의 절반을 양도소득세로 낸다는 말임

11억원/100×45=495,000,000원이다
11억원 차익을 그대로 가져가는게 아니라 6억5백만원의 차익만 가져간다는 말이다.

이게 어디겠냐만은 세금이 정말 어마어마하다.

@ 여기서 지금 내가 갖고 있는 집을 예시로 들자면 6,000만원에 취득했는데 현재 시가가 1억3천이다. 시가대로 팔면 7천만원의 이득이 있는데,
위의 표대로라면 8천만원 이하 24%의 세금이 부과된다.
계산해봤더니 무려 16,800,000원의 세금을 부과하게 된다ㅡㅡ 어마어마하다ㅜㅜ

장기보유특별공제

위에서 예시를 봤지만 나만 해도 양도세로 무려 1천만원이 뜯긴다.
비싼 집은 4억은 기본으로 뜯긴다.
이렇게 된다면 집을 파는 사람도 없고, 파는 사람이 없으니 사는 사람도 없고 이렇게 거래절벽이 되면 정부에서는 부동산 세수가 줄어들어 나라 운영하는데 어려움이 있을 것이다.

그래서 이번 윤석열 정부에서는 부동산 세금 정책 관련을 대폭 개정함.

위의 개정 내용에 주요 내용으로는
- 양도세 중과를 1년간 한시적 배제
- 보유 및 거주기간 재기산 제도 폐지
- 일시적 1세대 2주택 비과세 요건 완화
위와 같은 내용이 있다. 위의 내용들은 찬찬히 다뤄보기로 하고 나는 우선 이번 포스팅에서는 '장기보유특별공제' 즉 장특에 대해 다뤄보고자 함.

장기보유특별공제의 정의는 아래와 같음
3년 이상 보유한 부동산을 팔려고 할 때 보유기간이나 실거주 기간을 고려해서 일정 비율만큼 양도세를 감면해 주는 제도

장기보율특별공제는 위에서 말했듯이
조정지역이냐 아니냐
다주택자냐 아니냐
보유기간 실거주기간에 따라 다른데 요약하면 아래와 같음

______________________________________
● 비조정지역
- 1주택자(최대 80% 공제)
- 2주택자(최대 30% 공제)
- 3주택 이상(공제 없음)
● 조정지역
- 1주택자(최대 80% 공제)
- 2주택 이상(공제 없음)
______________________________________

위의 표를 보시다시피 다주택자여도 2주택자는 최대 30%공제를 받을 수 있기때문에 이번에 조정지역이 해제된 지역의 2주택자도 장특공제를 받을 수 있음

(나같은 1주택자라는 조정 비조정 상관 없음ㅜ)
내가 1주택자니까 1주택 기준으로 보유기간과 실거주기간에 따른 공제율을 알아보도록 하겠음

1주택자의 장특 공제율은 아래와 같음
______________________________________
○ 보유 기간        
- 3년 이상 12%
- 4년 이상 16%
- 5년 이상 20%
- 6년 이상 24%
- 7년 이상 28%
- 8년 이상 32%
- 9년 이상 36%
- 10년 이상 40%

●실거주 기간
- 2년 이상 8%
- 3년 이상 12%
- 4년 이상 16%
- 5년 이상 20%
- 6년 이상 24%
- 7년 이상 28%
- 8년 이상 32%
- 9년 이상 36%
- 10년 이상 40%
______________________________________

보유기간과 실거주기간 고려해서 각각의 공제율을 모두 더하면 그게 바로 내가 팔려는 주택의 장기보유특별공제라고 생각하면 됨.

지금 내가 보유한 주택은 2005년부터 보유하였고, 현재까지 계속 실거주를 하고 있으므로 보유기간 실거주 모두 10년이 넘음
각각 40%씩 더하면 80%가 나오는데 이만큼 공제를 받을 수 있음.

자 여기서 위에서 내가 우리집을 현재 팔면 7천만원의 이득을 본다고 했는데 여기서 장기보유특별공제 80%혜택을 받으면 세금이 부과되는 과세표준이 80%줄어든다고 쉽게 생각하면 됨.

그럼 원래 세금이 부과됐던 7천만원의 과세표준이 80%줄어들면 얼마가 될까?

7천만원 나누기 100 곱하기 80
결과는? 56,000,000원이 나오게 되고 이걸 빼주면
14,000,000원이라는 과세표준이 나오게 된다.
위의 과세표준이라면 15%의 양도소득세를 부과받게 되고 이걸 계산하면 2,100,000원의 양도소득세가 과세 됨.

16,800,000원이라는 세금이 2,100,000원으로 장기보유특별공제 덕분에 양도소득세가 확 줄어들게 된다!!

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○ 여기서 주의해야할점은 공제 혜택은 보유기간이 최소 3년 이상이어야 함!

○ 내 예시만 보고 공제율 구하는게 이해가 안된다면 현재 보유한 주택이 20년 보유했고 실거주는 2년만 했다면, 보유기간 10년(40%)+실거주기간 2년(8%)=48%의 혜택을 받음

○ 주택을 오래 보유한다고 해서 장특공제를 최대로 챙길 수 있는건 아님! 실거주 요건도 챙겨서 흔히말하는 몸테크를 통해 장특 공제를 최대한 챙길 수 있다면 챙기는게 이득!!

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1주택자의 경우에는 나의 예시를 들었고,
2주택자의 경우에는 장특 공제율이 어떻게 될까?
조정지역의 경우에는 공제 혜택이 없고 비조정지역의 경우의 공제율은 아래와 같음.

______________________________________
- 3년 이상 6%
- 4년 이상 8%
- 5년 이상 10%
- 6년 이상 12%
- 7년 이상 14%
- 8년 이상 16%
- 9년 이상 18%
- 10년 이상 20%
- 11년 이상 22%
- 12년 이상 24%
- 13년 이상 26%
- 14년 이상 28%
- 15년 이상 30%
☆비조정지역만 해당되며, 실거주기간은 따지지 않고 보유기간만 계산함
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지금까지 양도소득세 장기보유특별공제에 대해 나름대로 알아보았음

서울에 내집 하나 있었으면...

쉽게 말하자면 지금 내가 살고 있는 집이 보유한지 오래됐고 실거주기간도 오래됐다면 세금 절세가 많이 된다고 생각하면 됨.

그리고 내가 쓴 계산방식이 이해가 안간다면
국세청 양도소득세 모의계산을 통해서도 직접 해보면 됨(나도 해보니 실거주기간 같은 자세한건 입력이 안되던데, 어느정도 세금이 나올지 감잡는건 가능하니까)

방법은 다음검색창에서 '양도소득세 모의계산' 검색후 나오는 화면에서 위에 보이는  '국세청홈택스 모의계산'을 클릭하면 된다.
(로그인 필수임)

부족하지만 긴 글 읽어주셔서 감사드리며,
이 포스팅을 읽는 모든 분들이 부자되시길 바람.

감사합니다!